1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于房产地理位置、房屋实际用途、房屋结构及附属设施、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解竞拍房产标的。
2.腾房
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
竞买司法拍卖房关键要在竞拍前就要落实清楚居住人清楚（包括但不限于原业主本人、老人、债权人或租客等），不同的居住人会涉及到不同的清场腾退方案与难易程度。
真实案例：
某房产标的公告中写明“有人居住”，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2017年6月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一家老小居住在内，一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
3.租赁
如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
真实案例：
某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失保证金20万。
法律上认可的租赁有效期限是20年以内，但往往这类10-20年的租赁都被称为“恶性租赁”，而且还存在租金一次性付清的，在“买卖不破租赁”的原则下，也就等同于客户只能取得房产的所有权，但却没有房产的使用权。
邵阳不动产法务律师事务所 (http://www.smlaw8.com/budongchangfawu)提供邵阳市不动产法务24小时律师电话微信，提供免费在线咨询。